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是谁对开发商囤地沉默不语  

2008-09-23 14:46:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                           (已载2007年8月7日<中国青年报>)

   房地产公司大量囤积土地。截至2006年年末,万科地产已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米,今年一季度,公司再增19个项目,规划建筑面积292.9万平方米,即使以每年平均500万平方米的消化量计算,公司土地储备也至少可以维持4年以上。而且,万科的拿地步伐丝毫没有停止,单是今年7月份,万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元。北辰实业、金地、保利地产等都有几百上千万平方米土地储备。2001年初至今年5月份,开发商累计购置土地21.62亿平方米,实际仅开发完成12.96亿平方米。(8月1日《东方早报》)

   房地产商这样做的目的很明显,就是要将大量土地集中到自己手上,垄断房地产最基本的资源,从而强化垄断地位。

   我们都知道,房价高企的一个重要原因就是垄断。尽管房地产商大多否认房地产市场存在垄断,但是中国房地产市场的高度垄断已是一个公开的秘密。土地所有权是垄断的,土地经营权也是垄断的,房地产经营形式也是垄断的。土地一级市场由国家控制;房屋开发只存在一种法定的模式──开发商模式,政府禁止城市居民、企业采取其他方式开发房屋或者自建房屋;由于土地和资金都是垄断,这就决定只有争取到政府和银行双方支持的商人才能进入房地产业,已经披露的房产腐败案和房地产自曝的内幕,我们可以看到这一点;房地产之间又互相合谋,形成寡头垄断趋势。于是乎,中国房地产市场形成“价格由开发商说了算,买家没有任何可讨价还价的余地”的现状。全国政协委员王长德曾斥责:当前房价不是由市场决定,而是听任开发商主导。

   垄断造成了房地产的暴利。前两年,还有人为暴利遮掩,不但是房地产商,还有相关研究机构,声称房地产利润有限,利润率只在中游水平。但是,事实却证明并非如此。比如,在同样的地段,集资建房的价格只有商品房的一半;在富豪榜上,房地产商猛增,占据很大比例;官方的调查,也出很多地产企业巨大数量的不实资金。还有房地产商暴出内幕,房地产开发成本只占20%,房地产商的利润达到场40%。也许房地产商知道睁眼说瞎话没用,如今有些房地产商已不再回避房地产的高利润了,前不久,针对深圳的房价狂飙,有位开发商坦承:“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了”。 

   正是这种暴利,让房地产企业一方面自己迅速积聚了资金,另一方面为他们赢得了很好的“业绩”,从而让他们在股市上获得更多的资金。而正是拥有了大量的资金,他们才有实力去获取更多的土地。今年7月份一个月时间,万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元,他们这么多钱是怎么来的?开发商“囤地”已经成为一个公开的秘密,在中国地交会上,国土资源部副部长贠小苏就直言,在北京市已经形成实际供给的土地中,尚未形成实际住房供应的土地面积占已出让住宅用地面积总量的53%。各种迹象表明,开发商“囤地”有愈演愈烈之势,调研报告显示,去年我国百强房地产企业“囤地”就高达381万平方米,比上一年增长30.8%,而今年的情况呢,从万科等企业的表现来看,显然进一步升级了。据媒体报道,上半年,广东房地产企业本年购置土地面积同比增长27.5%,但完成开发土地面积下降16.6%。

    房地产商囤积大量的土地后,会有什么结果?我们可以想象到的是,他们相对于购房者将进一步处于强势,他们提高房价将变得更为容易,房价将更加背离市场价值规律,中国房地产业的垄断程度将进一步加深,房价将继续上涨。房价过高,地方政府和有些利益集团获得了利益,但对于经济发展未必是好事,早有学者指出,人们收入中越来越大的部分用于住房消费,这将对一般消费品有很大的挤出效应,通过拉高房屋售价,以消费疲软换取投资增长,导致消费与投资的严重失衡,对国家经济的健康发展不一定是好事。

   对于开发商囤积土地,其实治理并不难。《闲置土地处置办法》明确规定,连续2年未使用的闲置土地,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。如果这一规定真的得到很好的执行,房地产商还能囤积4年后还有结余的土地吗?看来,问题还出在相关职能部门身上。

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