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纵容开发商为恶的程序缺陷必须消除  

2009-04-13 15:49:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   中国开发商在公众中的形象不好,这一点,连开发商自己也不否认──有开发商叫屈,说因为房价太高很多人买不起房,使开发商成为众矢之敌,可房价高并不能完全归责于开发商。

   这位开发商理解有些片面。其实,开发商形象不佳,房价高只是原因之一,开发商众多不端行为,在很大程度上影响开发商的形象,比如暴力拆迁致人死伤,比如住房面积缺斤少两、住房质量得不到保证,比如小区设施和承诺大相径庭等,其中一个突出的现象,就是开发商在已出售的小区内又私自建设,侵犯业主权利。在刚刚结束的“两会”上,徐世友等10名全国人大代表向大会的一份建议中指出,开发商在已出售的小区内违法、违规建设商品房的事情,在全国各地时有发生,有时还会导致一些群体性事件,影响社会的和谐和稳定。他们认为,造成这些现象的一个重要原因,是有关部门对建筑工程施工许可证的发放不严。(326日《中国经济时报》)

   这样的案例我们的确见得不少。2008年,郑州宏都花园小区内,因为开发商要建一栋27层的住宅楼,小区业主和开发商之间产生了纠纷。开发商称他们的行为得到了规划局的许可,但是,规划局颁发的规划许可证却已过期。媒体报道,开发商利用失效的规划许可证盖楼的事情,在郑州是屡屡发生。河南省国有资产监督管理委员会监事祁庆元在两年时间里,收集到了30多起关于开发商侵占绿地建停车场或高楼的个案;开发商也表示:“圈内都是这么干的”。

   任何一个项目开始施工建设,必须有施工许可证。施工许可证是建设合法的凭证,然而这合法性的保证,是依赖于完善的法律程序的。按照法律规定,施工许可证必须建立在工程规划许可证、国有土地使用证等合法证件的基础上,工程规划许可证失效,就等于已经失去了合法性,在没有合法性证件的基础上获得施工许可,是有关部门执法不严。

   规定先有工程规划许可证后才能获得施工许可证,是有其立法目的的,比如,保证建设项目符合城市的发展规划。而在房地产项目中,这样的法律设计就涉及到业主的利益保护,比如,保证项目施工要符合原来的工程规划。要实现这样的目的,在法律程序的技术设计上,是需要有一些讲究的。业主要知道房产商新建项目是否符合规划,他们必须知道规划是什么,这就涉及到两个问题,一是工程规划要公开,二是工程规划许可证和施工许可证的发放要有一定的时间间隔。可是,在实践中,却出这样样的法律空子──工程规划许可证和施工许可证同一天颁发。因为同一天也有时间上的先后,这样做似乎符合法律的规定,但有一种后果就会出现:当业主发现施工不符合规划、自己的权益受到侵害时,开发商已开始施工了,这必然增加业主维权的难度。

   正是因为法律程序上存在一些瑕疵,因为有关部门执法不力,让一些开发商有可乘之机,制造了许多侵权事件,也制造了许多纠纷。可以说,是这些法律和执法上的缺陷,纵容了一些不法开发商为恶,侵犯业主权利。

   正因为如此,徐世友等全国人大代表建议,在《中华人民共和国建筑法》中增加一些内容,比如,发放建筑工程施工许可证时,必须对建设工程规划许可证、国有土地使用证等的合法性、有效性进行严格审查,不能同一天发放建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证:不能以作废收回和收回入档的国有土地使用权证复印件作为依据申请领取施工许可证;主管机关在颁发建设工程规划许可证之前应当进行听证、公示程序,并审查该许可事项是否直接涉及申请人与其它人之间的重大利益关系,直接涉及的,应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利等内容。

   这些建议,应该说是找到了不法开发商侵权行为的要害,如果能够采纳,对于完善法律规定,保护业主利益,规范建筑施工秩序,必将起到重要作用。

 

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