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别再为房地产暴利辩解  

2008-09-17 14:30:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   江西省赣州某政府官员撰文,认为把房价过高的归责于房地产开发商是“误诊”,其中谈到,目前,土地成本和税费相加已占建房成本的50%至60%。(11月20日《中国经济周刊》)

   按照这位官员的说法,开发商的利润是非常有限的。因为土地成本和税费相加已占建房成本的一大半,而建筑安装工程费(指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用),来自房地产业的说法,一般要占成本总额的45%,再加上管理费用、营销费用等,开发商还有得赚吗?所以,这位官员开出的控制房价的“药方”中,丝毫没提到打压房产商的利润空间,除了控制土地成本和减少税负,甚至还提出九层的房子也没必要设电梯。

   为开发商“鸣冤叫屈”的声音我们听到了不少。在今年10月的中国房地产权威高层会议——北京论坛上,任志强表示,有研究报告表明,房地产业并不是暴利行业,在全国19个行业中,地产行业利润率水平只在中游,不到10%,这么多年平均大概就在7%至8%。融创集团董事长孙宏斌也曾表示,房地产的利润并不高,不超10%。许多房地产业的代表人物都称他们没有赚到钱,利润并不高。声称房地产利润并不高的,还有不少学者和政府官员。江西赣州这位官员就是其中之一。

   在这些“叫屈”者的辩解词中,有理论、有数据、有公式、有推算,给人感觉是很有可信度。但是,无论多么高水平的辩解,其说服力都胜不过基本事实,如果某种说法与事实不符,无论说得多么漂亮,在事实面前,都会显得苍白无力。

   不是说房地产的利润不高吗?可就在赣州那位官员发表自己“高见”的前两天,媒体报道了全国首例个人集资建房成功的消息。据报道,温州这个集资项目总建筑面积达2万平方米,楼面地价加上土建、税费等各种成本,预计6300~6500元/平方米,如果减去一、二层商铺,车库出售收益,预计建成后房屋成本价为5300元/平方米,而目前周边一些楼盘市场价11000元/平方米,集资房和商品房的价格相差了近一半(11月16日《第一财经日报》)。集资房和商品房的成本比较,地价不可能低,政府不可能因为是集资建房就便宜给地;其他的费用,如建筑安装费、基础设施费、配套设施费、税费等,也不可能相差到哪里去。那么,这么大的差价,到底去了哪里呢?

   在这样的事实面前,要说房地产商赚钱不多,也许再能巧辩的人,也很能自圆其说。同样的事实还有,近年来房地产业制造出来千万富翁、亿万富翁一批又一批。在中国富豪排行榜上,2002年富豪百强有房地产商有25家,2003年增加到37家,到了2004年上升为45家;福布斯富豪名单中,2001年有29人主营房地产,2003年经营房地产的增至35位,2004年增至45位,超过了任何一个行业。如果房地产业的利润真的不高,这些富豪是从哪里来的钱?据媒体报道,成都一位小老板怀揣着一百万杀进四川房地产界,成立了一家房产公司,四年之后,该公司资产就已经逾6亿元。

   而据财政部的信息,2005年财政部对全国39户房地产开发企业进行检查,查出资产不实93亿元,收入不实84亿元,利润不实33亿元;企业的账面利润率只有12.22%,但检查出的平均利润率却是26.79%,有的实际利润率是达到了57%。

   房地产的利润到底高不高,在再明白不过的事实、再简单不过逻辑面前,谁都知道该作什么样的判断,想用巧辩颠覆基本的常识,只能是徒劳。如果明知是徒劳,还有人要跳出来较劲,拉出许多看似堂皇实则没有什么关系的理论、看似确凿实则牛头不对马嘴的数据,那只能是说这人有点歇斯底里了。

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