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自住房生不逢时  

2014-07-31 10:42:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京最便宜的自住房采育满庭春项目第一天选房,前100号中签家庭有16户来到现场选房,弃选率84%,前200号中签家庭有30户购买,弃选率升至85%。截至当天晚上7点,1200号中签家庭全部选购完毕,有191套房源被选购。弃选率约为84%。

如此高的弃选率,充分说明自住房吸引力不强。之前,北京已有多个自住房项目进行了选房,弃选的情况都不同程度存在。首个自住型商品房项目金隅汇景苑在第一轮1882个家庭选房后,有365套房源遭弃购。

自住房的主要吸引力应来自价格。按照设计,自住房要比同地段商品房项目便宜30%。但是,这个比较优势,是以市场价作为参照物的。谁都知道,中国的房价,尤其是北京等一线城市的房价,与居民收入已是大大脱节──一个人均收入排名世界第99位(2013年)的国家,居然支撑着位居世界前列的高房价。房价收入比过高,说明这个市场是有问题的,市场价是极不稳定的。自住房设定参照价格的进候,恰恰是房地产市场如日中天的时候,是近年来住房价的最高峰。如今,中国房地产市场已发生变化,从住房成交量来看,多个数据均显示,2014年上半年各月及其各周成交数据逐渐在下滑,7月初公布的中国百城房地产价格指数,已经连续二个月下滑)。商品房价格下降,而自住房价格却没变,于是价格比较优势尽失。距离金隅汇景苑自住型商品房不远的另一商品房项目(首开香溪郡)打出“零首付、零月供、零利息”的促销手段,开盘起价定为2万元/平方米,已低于金隅汇景苑2.2万元/平方米的限价。

构成自住房吸引力的第二个因素是区位。比如,满庭春项目位于北京大兴区采育镇,距离南六环15公里,距离东南四环30公里,虽然所属北京,但该项目距离廊坊市中心仅15公里。大部分弃选家庭均表示,距离太远以及周边配套不完善是其弃选的主要因素。 价格和区位综合形成住房的购买价值,位置不好,价格还不便宜,这样的自住房便自然要成鸡肋。

当然,自住房值不值得买,是居民的一种判断,这种判断是相对性的,在房价节节攀高、恐慌性购房到处传染的时候,自住房依然可成为香饽饽。但自住房生不逢时,遇到了房价下行、住房销售不畅的时候。自住房的尴尬,其实是整个房地产市调整的表象之一。

而且,在笔者看来,此轮市场调整,应该有较长的时间,房地产市场要想很快回到之前的火热状态,很难。中国房价收入比毕竟严重不正常,一个国家的经济社会条件支撑的高房价是有极限的,这几年房价上涨过快,时下房价已到了极限,必须要回头走或者停滞一段时间了。前几年每次房价有所波动时,市场上看涨和看空的人基本相当。而这次调整,行情看好者已经基本消失,任志强的嘴也不像以前那么硬了。

中国的房地产市场,不是一个纯商品市场,而一个政治、经济、社会各种因素纠结杂混的市场。时下,除了房价已严重脱离居民正常购买力,政治、社会领域等也发生了一些变化,这些都增加了房地产市场调整的确定性。有媒体报道说,已经有29个城市取消了限购。其实,时下限购取不取消意义已不大。即便是取消限购,也不会迎来很多购买者。中国的房地产市场,早已不是居住为导向,而是一个投资投机性市场。这样一种市场,购买意向主要来自预期,在房价下行的预期下,投资投机客是不会出手的。

自住房遭遇大面积弃选,在房地产市场调整的大背景下,实属必然。这种现象发生,政府其实不必担心。自住房建设的目的,不就是政府想要解决夹心层的购房问题吗?如果说,商品房价格下降了,比自住房都便宜了,居民买得起了,那不是政府正想看到的吗?如果政府还是要施惠于百姓,让他们购买自住房,其实很容易做到,比如改一下自住房制度,建立自住房对市场的快速反应机制,适时调整自住房价格,商品房价格一降,自住房就降,让自住房永远比市场价便宜,这样,自住房既有人买,让老百姓真正得好处,还能达到调节房价的目的。

 

 

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